Управління будинком

УПРАВИТЕЛЬ (фізична особа-підприємець або юридична особа) – суб’єкт підприємницької діяльності, який за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін згідно зі статтею 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та зазначається у договорі з управителем. Договір укладається на умовах, затверджених на зборах співвласників та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками та управителем.

ПОРЯДОК ОБРАННЯ УПРАВИТЕЛЯ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

КРОК 1: СТВОРЕННЯ ІНІЦІАТИВНОЇ ГРУПИ

Створення ініціативної групи (від 3-х співвласників житлових/нежитлових приміщень будинку) та формування плану дій з підготовчої роботи для обрання УПРАВИТЕЛЯ.

КРОК 2: ПРОВЕДЕННЯ ПІДГОТОВЧОЇ РОБОТИ

проведення роз`яснювальної роботи серед мешканців будинку, щодо обрання форми управління будинком;

збір інформації про власників квартир, власників нежилих приміщень.

ОСОБЛИВОСТІ

Запит щодо співвласників направляється ініціативною групою (до запиту прикріплюється копія протоколу створення ініціативної групи). Якщо будинок старий, необхідно звернутися до Департаменту житлово-комунальної інфраструктури або БТІ, якщо новий (побудований після 2012 р.) – до відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві.

КРОК 3: ОГОЛОШЕННЯ ПРО ПРОВЕДЕННЯ ЗБОРІВ СПІВВЛАСНИКІВ

Повідомити про проведення зборів співвласників.

ОСОБЛИВОСТІ

Повідомлення має містити інформацію про ініціатора проведення зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний та повинно бути вручене не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено в загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду багатоквартирного будинку.

До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що розглядатимуться на зборах.

КРОК 4. ПРОВЕДЕННЯ ЗБОРІВ СПІВВЛАСНИКІВ

Незалежно від кількості присутніх необхідно розпочати збори та прийняти рішення з усіх питань порядку денного.

Для обрання управителя багатоквартирним будинком в порядку денному зборів співвласників обов’язково повинні бути такі питання:

▪ визначення управителя багатоквартирного будинку;

▪ обрання з-поміж співвласників будинку особи, уповноваженої на укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням

ОСОБЛИВОСТІ

Окрім вищевказаних питань порядку денного до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком.

КРОК 5. ГОЛОСУВАННЯ

Кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну до площі своєї квартири/приміщення в загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку.

КРОК 6. ПРОВЕДЕННЯ ПИСЬМОВОГО ОПИТУВАННЯ.

Протягом 15 календарних днів від дати проведення зборів необхідно опитати співвласників, що не були присутні на зборах, щодо їх думки стосовно кожного питання порядку денного. Письмове опитування проводить ініціативна група та інші співвласники за бажанням.

КРОК 7 ПІДРАХУНОК ГОЛОСІВ

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

КРОК 8 ОФОРМЛЕННЯ ПРОТОКОЛУ

Протокол оформлюється відповідно до форми, затвердженої наказом Мінрегіону від 25 серпня 2015 року № 203. Один примірник протоколу подається на зберігання до департаменту житлово-комунальної інфраструктури (виконавчого органу київської міської ради (київської міської державної адміністрації), інший — управителю.

КРОК 9. ПОВІДОМЛЕННЯ СПІВВЛАСНИКІВ ПРО ПРИЙНЯТІ РІШЕННЯ

Інформацію про прийняті рішення протягом 10 календарних днів з моменту їх прийняття необхідно письмово повідомити кожному співвласнику особисто під розписку або рекомендованим листом, а також розмістити в місцях загального користування будинку.

КРОК 10 ПІДПИСАННЯ ДОГОВОРУ З УПРАВИТЕЛЕМ

Договір між управителем та співвласниками укладається на підставі Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712. Це означає, що текст договору має співпадати з текстом Типового договору, його не можна скорочувати, але дозволяється додавати нові пункти за умови, що внесені зміни не суперечать регулюванню, визначеному в Типовому договорі. Договір від імені співвласників підписує уповноважена особа, визначена на відповідних зборах співвласників

Договір з управителем складають у двох примірниках, які підписує від імені всіх співвласників уповноважена ними особа. Протягом одного місяця після підписання договору управитель має надіслати його копію, завірену своїм підписом, кожному співвласнику. Умови цього договору є обов’язковими для всіх співвласників. Кожен співвласник особисто відповідальний за виконання договору з управителем і має здійснювати оплату за цим договором на рахунок управителя. Договір з управителем укладають на один рік з можливістю автоматичного подовження строку його дії. Якщо з якихось причин співвласники хочуть достроково розірвати договір з управителем, то вони мають повідомити управителя про відмову від договору за один місяць до кінця строку його дії. Дострокове розірвання договору можливе за згодою сторін або за рішенням суду в разі невиконання його умов однією зі сторін.

Об’єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

ПОРЯДОК СТВОРЕННЯ ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ (ОСББ)

КРОК 1: СТВОРЕННЯ ІНІЦІАТИВНОЇ ГРУПИ

Створення ініціативної групи (від 3-х співвласників житлових/нежитлових приміщень будинку) та формування плану дій з підготовчої роботи для створення ОСББ.

КРОК 2: ПРОВЕДЕННЯ ПІДГОТОВЧОЇ РОБОТИ ЗІ СТВОРЕННЯ ОСББ

1) Проведення підготовчої роботи зі створення ОСББ:

• роз’яснення іншим співвласникам питань щодо створення ОСББ шляхом проведення попередніх інформаційних зустрічей тощо.;

• отримання списку усіх співвласників житлових/нежитлових приміщень багатоквартирного будинку із зазначенням розміру площі житлових/нежитлових приміщень.

2) підготовка проекту статуту: статут має відповідати Типовому статуту ОСББ, затвердженому наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 року № 141 у редакції наказу Мінрегіону від 23 вересня 2015 року № 238.

ОСОБЛИВОСТІ

Запит щодо співвласників направляється ініціативною групою (до запиту прикріплюється копія протоколу створення ініцативної групи). Якщо будинок старий, звертайтесь до Департаменту житлово-комунальної інфраструктури або БТІ, якщо новий (побудований після 2012 р.) – до відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві.

КРОК 3: ОГОЛОШЕННЯ ПРО ПРОВЕДЕННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ ОСББ

• Повідомити про проведення зборів співвласників.

ОСОБЛИВОСТІ

Запрошення потрібно не менш ніж за 14 днів до проведення установчих зборів надсилати рекомендованим листом, або ж особисто вручати під розписку. Повідомлення має містити інформацію про ініціатора проведення зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний.

КРОК 4: ПРОВЕДЕННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ ОСББ

Установчі збори повинні бути проведені відповідно до порядку денного. Усі відомості про проведення установчих зборів необхідно внести до протоколу установчих зборів.

ОСОБЛИВОСТІ

Рішення щодо питання, з якого проводиться голосування на установчих зборах, вважається прийнятим, якщо за нього проголосує «ЗА» більше 50% площі житлових/нежитлових приміщень, які належать співвласникам вашого будинку.

Форма протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затверджена

КРОК 5: ПРОВЕДЕННЯ ПИСЬМОВОГО ОПИТУВАННЯ ЩОДО ОСББ

Якщо рішення порядку денного не набрало «ЗА» більше 50% площі житлових/нежитлових приміщень, які належать співвласникам будинку, то впродовж 15 днів необхідно провести письмове опитування.

Письмове опитування проводиться листками опитування у відповідності до положень Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».

ОСОБЛИВОСТІ

Письмове опитування проводить ініціативна група, або охочі співвласники житлових/нежитлових приміщень вашого будинку. Опитуйте лише тих співвласників, які не голосували на установчих зборах. Результати опитування внесіть до протоколу установчих зборів та підведіть загальні підсумки щодо всіх питань. Усі рішення, по яких співвласники проголосували «ЗА» співвласники більше 50% площі житлових/нежитлових приміщень вашого будинку вважається прийнятим.

КРОК 6: ОФІЦІЙНА РЕЄСТРАЦІЯ ОСББ

Через те, що ОСББ вважається створеним з моменту державної реєстрації, необхідно підготувати та подати наступні документи про реєстрацію ОСББ:

• 2 екземпляри Статуту прийнятого на установчих зборах (повинні бути прошиті, пронумеровані та опечатані);

• 2 екземпляри протоколу установчих зборів (у разі наявності листки опитування нумеруюються та підшиваються до протоколу установчих зборів);

• заяву про державну реєстрацію.

ОСОБЛИВОСТІ

Якщо документи подаються особисто, пред’являється паспорт. У разі подання документів представником додатково подається примірник оригіналу (нотаріально засвідчена копія) документа, що засвідчує його повноваження. Обов’язково візьміть примірник опису за яким ви здавали документи.

Самостійне управління будинком здійснюється через загальні збори співвласників, без створення юридичної особи. Така форма управління підходить більше для малоквартирних будинків (3–5 квартир), через те, що всі рішення приймаються лише загальними зборами. Співвласники будинку самостійно встановлюють перелік та розмір витрат. Проте, співвласники багатоквартирного будинку можуть проголосувати за іншу форму управління та залучити до процесу управителя.

КРОК 1 СТВОРЕННЯ ІНІЦІАТИВНОЇ ГРУПИ

Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників2 або управителем, з яким укладено договір на надання послуги з управління будинком. Повідомлення про проведення зборів співвласників має бути вручено або направлено рекомендованим листом поштою кожному співвласникові не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів та розміщено в загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду багатоквартирного будинку

КРОК 2 ПОВІДОМЛЕННЯ СПІВВЛАСНИКІВ ПРО ЗБОРИ

Повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний. До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що будуть розглядатися на зборах.

КРОК 3 ПРОВЕДЕННЯ ЗБОРІВ ТА ГОЛОСУВАННЯ

Збори вважаються легітимними незалежно від того, скільки співвласників фізично бере в них участь, адже Закон передбачає можливість протягом 15 календарних днів з дати зборів провести письмове опитування співвласників, що не були присутні. При цьому під час підрахунку голосів враховують і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування. Кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну до площі своєї квартири/ приміщення в загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку.

КРОК 4 ПРОВЕДЕННЯ ПИСЬМОВОГО ОПИТУВАННЯ

Протягом 15 календарних днів від дати проведення зборів необхідно опитати співвласників, що не були присутні на зборах, щодо їх думки стосовно кожного питання порядку денного. Письмове опитування проводить ініціативна група та інші співвласники за бажанням.

КРОК 5 ПІДРАХУНОК ГОЛОСІВ

Після проведення письмового опитування необхідно порахувати, скільки голосів «за» та «проти» було віддано під час письмового опитування, а скільки — на зборах, та підсумувати їх. Для прийняття рішення про обрання управителя, затвердження умов договору з ним та надання повноважень особі для підписання договору необхідно набрати понад 50 % голосів.

КРОК 6 ПРИЙНЯТТЯ РІШЕННЯ

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 % загальної площі квартир та нежитлових приміщень будинку. Для деяких питань, у тому числі для прийняття рішення про обрання управителя та вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги, достатньо набрати понад 50 % голосів.

КРОК 7 ОФОРМЛЕННЯ ПРОТОКОЛУ

Рішення зборів співвласників оформляється протоколом4 за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики. Протокол підписується головою та секретарем зборів, а всі співвласники (їх представники), які взяли участь у зборах, ставлять підпис у протоколі під відповідним варіантом голосування («за», «проти», «утримався»).

КРОК 8 ПОВІДОМЛЕННЯ СПІВВЛАСНИКІВ ПРО ПРИЙНЯТІ РІШЕННЯ

Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується в загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду